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“3·30”新政周年廣州商業物業市場分化明顯
2018年4月15日 瀏覽次數:5398

               

       廣州房地產調控“3·30”新政已滿周年,除了住宅市場成交回落,價格回穩之外,作為投資客重點布局的商業物業市場表現如何?合富輝煌(中國)商業公司日前發布的商業市場走勢分析報告顯示,新政出臺一年后,廣州寫字樓成交不跌反升,而公寓成交大跌七成,商鋪則表現穩定。

  從供求價數據表現來看,新政對三個類別的商用物業影響各不相同。合富大數據顯示,公寓及商鋪成交均有明顯跌幅,其中公寓成交對比新政前大跌七成,寫字樓則不跌反升七個百分點,表明寫字樓受新政影響較小;價格方面,三個類別價格均呈現穩中有升趨勢,總體上看新政并沒帶來價格的下跌,反而體現出相對優質的物業成交占比提升所帶來的整體均價向上;供應及庫存方面,寫字樓在供應增加帶動下庫存上升,而公寓則屬于去化速度驟降帶來的庫存積壓,商鋪由于部分轉售為租等原因,可售庫存輕微下調。

  ◎寫字樓大宗交易帶動增長

  從月度走勢來看,去年5-9月寫字樓市場成交基本持平,而在大宗交易的主導下,4月、10月及今年1月成交量則同比有明顯的上升,2、3月受春節假期影響及前一輪集中成交之后有所回落,但總體成交同比有所增長。

  從寫字樓成交前五板塊來看,金融城、琶洲及珠江新城“黃金三角”仍占主導,而各板塊錄得有項目成交均在5個以下,表明寫字樓成交較為集中。從成交同比情況來看,除珠江新城由于供應不足導致成交同比有所減少之外,其余板塊均呈現增長趨勢。

  從項目成交排行來看,大部分上榜項目均有數層甚至整棟的大宗交易作為支撐,其中保利就有三個項目上榜,成為最多寫字樓項目上榜的品牌房企,分別是保利金融大都匯、保利MO及保利魚珠港,其中保利MO更錄得整棟寫字樓(連帶底商)成交。合富輝煌(中國)商業公司總經理張智斌指出,這三個項目的共同特征就是都占據了非常有利的地理位置,且有政府一系列明確規劃及產業政策支持,像金融城發展金融保險等相關產業、琶洲成互聯網創新集聚區等,一系列舉措將利于相關產業行業的對口進入及區域商務氛圍的凝聚。

  目前,粵港澳大灣區建設持續推進、廣州進入全球“超級城市”行列、財富論壇的成功舉辦等都大大提升了廣州城市地位及吸引力,加之整體經濟向好、營商環境的不斷優化,越來越多有實力的大型企業紛紛選擇進駐廣州。在張智斌看來,廣州整體辦公需求日漸增長,尤其是商務氛圍濃厚及發展前景優良的地段板塊如珠江新城、琶洲及金融城的辦公物業,更加受到大手買家的青睞,整層甚至整棟的大宗交易成交頻現。因此向來是公司企業購入自用居多的寫字樓,受到新政影響較小,且未來在產業規劃行業發展帶動之下,前景將持續向好。

  ◎公寓市場成交量大幅萎縮

  商業公寓可說是受廣州2017年3·30新政影響最大的物業種類。受除去年4月仍有新政前部分滯后網簽拉動成交,去年12月多個項目有大宗交易集中網簽拉動月度整體成交外,其余各月度成交對比均可明顯看出,新政后成交大不如前。

  從公寓成交板塊來看,番禺華南、南站及亞運城三大板塊均有進榜,而除南站成交同比有所增長外,其余板塊受新政影響成交同比減少幅度達40%-80%,而板塊的成交亦相對集中,除華南板塊錄得有成交的項目較多之外,其余板塊成交均集中在2-6個項目。

  從個盤面成交來看,去年下半年才開售的萬科世博匯,一躍成為3·30新政后成交榜首。該項目占據南站有利位置,而作為產城融合標桿,自身有多業態配套,頗受大客戶青睞,與其整層出售的方向相吻合。此外,部分上榜項目亦主要受大手交易拉動,表明新政后部分規劃配套完善、發展前景良好的公寓物業開始顯現往大宗交易方向發展的跡象。其余上榜項目均為新政前報建的小面積公寓項目。

  張智斌表示,新政之前公寓成交較為火熱,其不限購且面積小總價低等特性吸引不少個人投資買家,而3·30新政出臺,恰恰使得公寓優勢變為劣勢,購買資格、產品面積等均受到限制,成交自然受到打擊。部分地段位置較好的公寓項目仍能維持一定的銷量,或者像南站這樣有規劃及人流支撐的板塊,某些公寓項目開始嘗試整層的大面積出售,也得到部分大客戶的接手進行整體利用或經營。因此未來公寓成交將更加集中于一些規劃配套完善或者擁有優質資源的項目。而去年底出臺的,關于經審批的舊改商服項目可不執行最小分割單元不得低于300平方米的規定,意味著未來仍有一定體量的小面積商服類產品在市場上供應,此時就需要開發商更多與創業辦公、長租公寓等方面聯系起來,賦予公寓更多的功能屬性,尋求更加多元化的出路。

  ◎商鋪成交溫和回落

  從商鋪月度成交走勢來看,2017年1月、4月、9月、10月幾個月在大手成交支撐下同比有所突破,其余多數月份成交同比有所減少,但減幅相對溫和,表明新政對商鋪成交帶來的影響沒有公寓那么嚴重。

  由于市中心商鋪供應相對有限,成交相對集中在一些非傳統核心商圈,但有人流量支撐及性價比較高的板塊,可以看到成交前五板塊的商鋪成交均價在1.5萬-3.2萬元/㎡范圍,雖然部分價格(像天河北)受到大宗交易網簽價格偏低影響,但總體而言具有價格優勢的潛力板塊更受買家青睞。

  從成交項目排行來看,進榜項目幾乎都是大宗/整體成交為主,部分屬于綜合體的商業部分的整體成交,部分屬于寫字樓裙樓或者住宅底商。3·30新政后,商鋪以整體成交居多,整體成交有利于商業前期整體規劃設計及后期的統一運營管理,部分項目屬于整體成交確權,因此套均面積較大。而商鋪的散售部分受3·30新政影響較大,僅剩個別優質板塊如廣鋼新城等的商鋪仍有較好的銷量。

  以往有“一鋪養三代”的說法,商鋪的升值潛力吸引不少個人買家購入投資,但新政出臺則打擊了絕大部分的個人投資客,一方面是購買資格受到限制,另一方面是300平方米以上面積使得無論是投資還是自用的買家來說都顯得過大,因為不少業態所需商鋪面積均在中小面積段范圍內,面積過大會造成無論售價還是租金都很難找到承接力。張智斌認為,在這種情況下,只能更多地傾向于集中式商業的整體經營或者是打包出售,像一些地段好且商業氛圍濃厚的社區型商業或者是寫字樓底層商鋪,都開始呈現大宗交易現象,而在統一專業的運營管理之下,商鋪相對更容易找到合適的商戶及承接力。預計未來人氣旺盛、居住或商務氛圍濃厚的優質商鋪仍將繼續受到關注。

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